adicio Immobilien – Lexikon
Für alle weiteren Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung
Damit Sie stets den Überblick behalten können, entwickelten wir aus unseren Erfahrungen dieses „Lexikon“. Es soll Ihnen dazu dienen, Ihre Kapitalanlage von Anfang an richtig zu „installieren“.
I. Kaufvertrag
Ein Kaufvertrag zum Erwerb von Grund- und Wohneigentum muss von einem amtierenden Notar (Erklärung Punkt II) geschlossen werden. Er beinhaltet alle Regularien und Formalitäten, die Zug um Zug den Verkäufer in das Eigentum des Kaufpreises und den Käufer in das Eigentum von Grund und Boden bringen.
II. Notar
Der Notar ist für die Protokollierung des Kaufvertrages und regelmäßig auch für die anschließende Abwicklung auf Wunsch der Parteien tätig. Die endgültige Fassung des Kaufvertrages wird den beteiligten Parteien vom Notar vorgelesen. Gleichzeitig überprüft der Notar die Personalien der Vertragsparteien.
Nach der Verlesung des Kaufvertrages müssen erst der / die Verkäufer und anschließend der / die Käufer den Kaufvertrag unterschreiben. Anschließend unterschreibt der Notar den Kaufvertrag, womit dieser amtlich besiegelt ist. Der Notar hat in der Regel die Aufgabe, alle zuständigen Ämter (z. B. Grundbuchamt) und evtl. andere aus dem Kaufvertrag hervorgehenden Institutionen und / oder deren Zustimmung zu diesem Kaufvertrag einzuholen. Gleichzeitig kontrolliert der Notar, ob alle formalen Voraussetzungen vom Verkäufer erfüllt worden sind und ob die beteiligten Behörden dem Eigentumsübergang keinen Einwendungen entgegen setzen.
Sind dann alle Voraussetzungen erfüllt, gibt der Notar den Kaufpreis an den Verkäufer frei und der Käufer ist im Gegenzug im Grundbuch bereits neuer Eigentümer oder als neuer Eigentümer unwiderruflich vorgemerkt.
III. Rechnungen
Im Kaufvertrag wird vereinbart, ob der Verkäufer oder Käufer die Kosten, die mit der Beurkundung und Durchführung des Vertrages, sowie die mit der Bestellung und Eintragung der zur Kaufpreis- finanzierung erforderlichen Grundpfandrechte verbundenen Kosten, Gebühren, Auslagen und Steuern zu tragen hat.
- Notarrechnung
Der Notar erhält eine Vergütung für die Beurkundung und Abwicklung des Kaufvertrages. Zusätzlich wird er bei Voll- und Teilfinanzierungen der Kaufpreissumme von der finanzierenden Bank beauftragt, im Grundbuch des Kaufobjektes die Grundpfandrechte zu Gunsten der Bank eintragen zu lassen. Die Kosten dieser Leistungen betragen ca. 1,5 – 2,5 % der Kaufpreissumme. - Grundschuldbestellung
Wie unter III a) aufgeführt, sichert sich die finanzierende Bank in Höhe der Finanzierungssumme zuzüglich Zinsen in dem entsprechenden Grundbuch des Kaufobjektes ab. Damit kann das erworbene Objekt nur wieder verkauft werden, wenn die finanzierende Bank dem Verkauf zustimmt und somit ihre als Darlehen gewährten Gelder aus dem Wiederverkauf zurückerhält. Die Grundschuldbestellung zu Gunsten der finanzierenden Bank wird vom Notar durchgeführt. - Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die bei jedem Immobilienerwerb fällig wird. Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland in dem erworben wird i. d. R. zwischen 3,5 % und 6,5 %, kann aber auch darüber liegen. - Gerichtskasse
Die Gerichtskasse ist der Rechnungsteller für Arbeiten die vom Grundbuchamt vollzogen werden. Der Kauf z. B. einer Wohnung führt automatisch zu Veränderungen im Grundbuch, der Eigentumswechsel muss dem Grundbuchamt angezeigt werden. Auch die vom Notar eventuell zu bestellenden Grundschulden zu Gunsten der finanzierenden Bank werden vom Grundbuchamt in dem entsprechenden Grundbuch vermerkt. Die Kosten für die Arbeit des Grundbuchamtes für alle vorzunehmenden Grundbuchänderungen belaufen sich auf ca. 0,75 % der Kaufpreissumme.
Die jeweils an einem Kaufvertrag beteiligten Institutionen (z. B. Notar, Grundbuchamt, Finanzamt) stellen ihre Leistungen nach gesetzlich vorgeschriebenen Abrechnungstabellen in Rechnung. „Freundschaftspreise“ in Form von Rabatten gibt es nicht.
IV. Grundbuch
Ein Grundbuch ist das vom Grundbuchamt geführte öffentliche Verzeichnis der an Grundstücken eines bestimmten Bezirkes bestehenden Rechtsverhältnisse. Für jedes Grundstück (ausnahmsweise für mehrere Grundstücke), Erbbaurecht und Wohnungseigentum muss grundsätzlich ein Grundbuchblatt angelegt sein. Der Käufer einer Wohnung erwirbt in der Regel im gleichen prozentualen Verhältnis Wohnungsgröße zu Gesamtwohnfläche, einen Grundstücksanteil. Dieser Miteigentumsanteil am Grundstück ist im Grundbuchblatt festgehalten, ebenso wie das Sondereigentum an der erworbenen Wohnung und / oder Garage. Das Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis (aus dem sich Lage, Wirtschaftsart, etc. ergeben) und drei Abteilungen.
Abteilung 1:
Eigentümer und dinglicher Eigentümererwerbsgrund
Abteilung 2:
Grundstücksrechte und deren Belastungen (z. B. Wegerecht zu einem anderen sonst nicht zu erreichenden Grundstück), ferner relative Verfügungsbeschränkungen des Eigentümers (z. B. ein Stromversorger hat seine Kabel unter der Erde des Grundstücks laufen), sowie Vormerkung und Widerspruch (z. B. der Erwerber einer Wohnung wird schnellstmöglich in dem entsprechenden Grundbuchblatt eine so genannte Auflassungsvormerkung erhalten, damit ausschließlich ihm nach Vollzug des Kaufvertrages das Eigentum zugeführt werden kann).
Abteilung 3:
Grundpfandrechte (s. III a+b) sowie deren Belastungen und Beschränkungen.
Zu jedem Grundbuch werden Grundakten geführt. Grundbuch und Grundakten kann jeder einsehen, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, z. B. Sie als Eigentümer Ihrer Wohnung.
V. Finanzierung des Kaufpreises
Der Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage wird aus unseren Erfahrungen überwiegend teilweise oder ganz über ein Kreditinstitut finanziert. Deshalb vermitteln wir unseren Interessenten auf Wunsch beim Kauf einer Immobilie einen Finanzierungspartner.
Verpflichtungen aus den Darlehensverträgen zwischen Käufern und Kreditinstituten sind nicht ohne Zustimmung aller betreffenden Parteien übertragbar. Für die finanzierende Bank dient die Immobilie als Sicherheit. Wir weisen darauf hin, dass die Bank das Darlehen nicht nur mit der zu erwerbenden Immobilie selbst besichert, sondern dass zusätzlich die persönliche Bonität des Erwerbers für die Darlehenszusage von entscheidender Bedeutung ist.
VI. Übergang von Nutzen und Lasten
Der Übergang von Nutzen und Lasten ist im Kaufvertrag vereinbart. An diesem Tag tritt der neue Eigentümer in alle vom Voreigentümer erworbenen Rechte und Pflichten der Wohnung ein. An diesem Tag tritt der künftige Eigentümer im Innenverhältnis zum bisherigen Eigentümer in alle vom bisherigen Eigentümer erworbenen Rechte und Pflichten der Immobilien ein. Ab diesem Tag können Sie an Stelle des Verkäufers in der Eigentümergemeinschaft mitbestimmen und gegenüber dem Mieter an Stelle des Verkäufers auftreten.
Umgekehrt sind Sie beispielsweise aber auch verpflichtet, Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft mitzutragen und eventuelle Schäden an Ihrem Sondereigentum, also Ihre Wohnung, auf Ihre Kosten beseitigen zu lassen. Sind an dem festgelegten Datum für den Übergang von Nutzen und Lasten noch nicht alle Voraussetzungen des Kaufvertrages erfüllt (z. B. Grundbucheintragungen fehlen, Kaufpreis ist noch nicht eingegangen), wird der Übergangstag auf den Zeitpunkt verschoben, an dem dies der Fall ist.
VII. Die Hausverwaltung
- Allgemeines
Die Eigentümer einer jeden Immobilie, welche in Sondereigentum durch eine Teilungserklärung aufgeteilt ist und mehr als einen Eigentümer hat, sollten eine Hausverwaltung bestellen. Dabei ist es wichtig, dass diese professionell arbeitet und somit aktiv durch Pflege und Planung das Objekt in seiner Werthaltigkeit erhält oder sogar steigert.
Die Hausverwaltung hat neben den gesetzlichen Vorschriften den Interessen der Eigentümergemeinschaftsmehrheit zu folgen. Ihre Aufgaben erstrecken sich auf alle Bereiche, die die Eigentümergemeinschaft betreffen. Das Gemeinschaftseigentum, etc., nicht aber auf das Sondereigentum, sprich Ihre Wohnung. Hier tragen Sie alle Verantwortung allein.
Professionelle Hausverwaltungen bieten heute bereits schon Sonderverwaltungsverträge an, in denen sie Kapitalanlegern die ganze Verwaltungsarbeit der erworbenen Wohnung gegen einen mtl. Festbetrag zusätzlich abnehmen.
Bei den von uns angebotenen Immobilien ist i. d. R. bereits eine Verwaltung bestimmt worden.
In regelmäßigen Abständen kommen die Eigentümer auf schriftliche Einladung der Hausverwaltung zu einer Eigentümerversammlung zusammen. Bei diesen Versammlungen werden wichtige Punkte, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, besprochen. Sie können selbst teilnehmen oder sich durch Erteilung einer Vollmacht vertreten lassen. - Wirtschaftsplan
Der Wirtschaftsplan wird in der Regel von der Hausverwaltung für den Zeitraum von 12 Monaten aufgestellt. Er beinhaltet kalkulatorisch alle zu erwartenden Kosten für das Wirtschaftsjahr (z. B. Heizung, Müllabfuhr, Verwaltergebühr, etc.). Nach Erfassung der gesamten zu erwartenden Kosten wird der Betrag nach verschiedenen Schlüsseln auf jede Wohnung aufgeteilt und in zwölf Teile geteilt. Daraus ergibt sich für jede Wohnung ein monatlicher Betrag, welcher in die Eigentümergemeinschaftskasse einbezahlt und von der Hausverwaltung überwacht wird. Die anfallenden Rechnungen für die Eigentümergemeinschaft werden aus diesem „Topf“ beglichen. Im Sprachgebrauch nennt man diesen monatlichen Betrag „Wohngeld“ (s. hierzu Punkt VIII). - Nebenkostenabrechnung
Nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres wird von der Hausverwaltung eine Nebenkostenabrechnung für die Eigentümergemeinschaft erstellt. In dieser sind alle tatsächlichen in dem vergangenen Wirtschaftsjahr angefallenen Kosten erfasst. Nach verschiedenen Schlüsseln wird der errechnete Gesamtbetrag auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt. Anschließend werden diesem Betrag die eingezahlten Wohngelder (s. Punkt VIII) gegengerechnet. Eventuelle Unterdeckungen müssen nachgezahlt werden, Guthaben werden wiedererstattet oder der Rücklage zugeführt.
Jeder Eigentümer erhält die gesamte Nebenkostenabrechnung und muss dieser auf der nächsten Eigentümerversammlung zustimmen oder diese anfechten. Erst dann ist die Hausverwaltung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr entlastet.
VIII. Wohngeld
Die Höhe des Wohngeldes ergibt sich aus dem aktuellen Wirtschaftsplan (s. Punkt II b + c). Im Mietvertrag ist üblicherweise geregelt, welche Kosten der Mieter aus dem Wirtschaftsplan zu tragen hat. Hierbei sind auch gesetzliche Vorschriften zu beachten. In der Regel leistet der Mieter neben seiner Kaltmiete eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung. Gewöhnlich auf den Mieter zu übertragende Kosten sind dabei Heizung, Strom, Wasser, Grundsteuer etc. Der Eigentümer hingegen trägt in der Regel Instandhaltungsrücklage, Hausverwaltungsgebühr, Bankspesen, Rechtskosten und allgemeine Reparaturen selbst.
Die Kosten, die auf den Mieter übertragen werden können, werden als „umlagefähige Kosten“ bezeichnet, alle anderen Kosten gelten als „nicht umlagefähig“.
Aus der Nebenkostenabrechnung (s. Punkt VII c) durch die Hausverwaltung kann der Wohnungseigentümer mit seinem Mieter das abgelaufene Wirtschaftsjahr in Bezug auf alle umlagefähigen Nebenkosten abrechnen. Dabei stellt er die angefallenen Kosten den vom Mieter geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen gegenüber. Eventuelle Überschüsse schreibt der Eigentümer dem Mieter gut, Unterdeckungen werden dem Mieter in Rechnung gestellt. Wichtig zu wissen ist dabei, dass der Eigentümer dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung erteilen muss. Er muss dies in einer bestimmten Form und innerhalb einer bestimmten Frist tun.
IX. Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters
Bitte lesen Sie hierzu Punkt VIII. Wohngeld
X. Instandhaltungsrücklage
Um den Wohnwert des Objektes, in dem Sie eine Wohnung erwerben wollen, weitest möglich zu erhalten, bedarf es einer sorgfältigen Instandhaltung. Abnutzung und insbesondere Schäden am Gemeinschaftseigentum müssen die Eigentümer tragen. Damit es nicht zu Überraschungen kommt, wird eine Instandhaltungsrücklage gebildet.
Eine gute Hausverwaltung plant größere Reparaturen und Modernisierungen lange im Voraus, damit die daraus entstehenden Kosten ohne weitere Belastungen der Eigentümer aus der Instandhaltungsrücklage gezahlt werden können. Die Höhe der Zahlungen in die Instand-haltungsrücklage können Sie dem aktuellen Wirtschaftsplan (s. Punkt VII b) entnehmen.
Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage können von Einzelnen nicht und von der Eigentümergemeinschaft nur zweckgebunden entnommen werden. Beim Verkauf der Wohnung fallen die bereits gezahlten und nicht verbrauchten Gelder an den neuen Eigentümer.
XI. Mietvertrag
Oftmals tritt man beim Erwerb einer Wohnung in einen bestehenden Mietvertrag ein. Viele Rechte und Pflichten im Verhältnis Mieter und Vermieter sind in diesem Vertrag geregelt. Weitere Regelungen, die zwischen Mieter und Vermieter zwingend zu beachten sind, hat der Gesetzgeber in verschiedenen Gesetzen wie beispielsweise dem bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und dem Gesetz über die Miethöhe (MHG) geregelt. Schließlich gibt es eine Vielzahl von gerichtlichen Entscheidungen darüber, was zwischen Mieter und Vermieter zu gelten hat.
XII. Mietzahlungen
In der Regel setzen sich die monatlichen Mietzahlungen des Mieters an den Eigentümer aus der Kaltmiete und den Nebenkostenvorauszahlungen (s. Punkt VIII) zusammen.
XIII. Kaution
Heute ist es bei Abschluss eines Mietvertrages üblich, als Mieter beim Eigentümer zwei Monatsmieten als Kaution zu hinterlegen. Dieser muss die Kaution verzinslich und sicher anlegen (z. B. Sparbuch) bis das Mietverhältnis beendet wird. Sollte dem Eigentümer die Wohnung im vertraglich einwandfreien zustand zurückgegeben werden, erhält der Mieter seine Kaution nebst Zinsen zurück. Bei älteren Mietverträgen ist eine Kautionszahlung nicht üblich gewesen. Deshalb empfiehlt es sich, beim Mieter oder Voreigentümer anzufragen, ob eine Kaution gezahlt wurde. Besitzt der Voreigentümer eine Kaution, muss der Mieter zustimmen, damit diese an den neuen Eigentümer übertragen werden kann.
XIV. Steuerliche Betrachtung
Der Immobilienerwerb kann Subventionen durch den Gesetzgeber in Form von Steuerersparnissen mit sich bringen. Eine steuerliche Beratung durch unser Unternehmen oder unsere Vertriebspartner ist grundsätzlich ausgeschlossen. Nach den gesetzlichen Vorschriften dürfen nur Steuerberater solche Beratung leisten.
Die für den Erwerb einer Immobilie zutreffenden steuerlichen Wirkungen können nur in Zusammenhang mit einem Steuerberater ermittelt werden; nicht zuletzt auch deshalb, weil die mögliche Steuerersparnis von vielen Faktoren abhängig ist.
Ein Veräußerungsgewinn bleibt nach der derzeitigen Rechtslage in vollem Umfang steuerfrei, sofern die Immobilie zum Privatvermögen des Erwerbers gehört und die Veräußerung mindestens zehn Jahre nach dem Übergang von Nutzen und Lasten an Sie erfolgt.
Aus den gleichen Gründen ist ein eventuell entstehender Veräußerungsverlust mit anderen positiven Einkünften nicht verrechenbar.
Eine Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist kann zu einem so genannten Spekulationsgewinn führen, sofern die Immobilie höher veräußert als angekauft wird. Werden mehrere Objekte innerhalb eines kürzeren Zeitraums veräußert, kann dies zur Annahme eines gewerblichen Grundstückhandels und zur Steuerpflicht (auch außerhalb der Spekulationsfrist) führen.
XV. Chancen und Risiken
Der Immobilienerwerb ist als mittel- bis langfristige Kapitalanlage zu betrachten. Kurzfristige Spekulationsgewinne sollte man nicht erwarten, da auch Immobilienpreise Schwankungen unterliegen und die Erwerbsnebenkosten (z. B. Notarkosten, Grunderwerbsteuer) erst abgebaut werden müssen. Die Mieteinnahmen können ebenfalls Schwankungen unterliegen. Es kann deshalb möglich sein, dass im Falle einer Neuvermietung die Kaltmiete aus dem vorherigen Mietvertrag nicht wieder erzielt werden kann.
Das Wohngeld kann sich in der Höhe verändern, indem sich der Wirtschaftsplan ändert.
Die Mieteinnahmen und Steuerbegünstigungen decken in der Regel nicht die Belastungen aus der Finanzierung (Zins und Tilgung) und den nicht umlagefähigen Nebenkosten (s. Punkt VIII). Die Differenz ist vom Erwerber zu tragen. Wir erstellen unsere Berechnungsbeispiele nach Ihren Vorgaben sorgfältig und gewissenhaft. Eine Haftung für die Ihnen tatsächlich entstehenden Aufwendungen für den Erwerb der Immobilien und damit für das wirtschaftliche Gesamtergebnis können wir aber nicht übernehmen. Gründe hierfür sind u. a. Vermietbarkeit, Zinssatz nach Ende der ersten Zinsbindung, Wertentwicklung der Immobilie, Entwicklung der Immobilie, Entwicklung des Standortes, steuerliche Gesetzgebung, Einkommensentwicklung.
Schließlich müssen wir darauf hinweisen, dass unsere Service-Angebote unverbindlich sind und nicht im Zusammenhang mit der Vermittlung einer Wohnung durch uns stehen. Vielmehr möchten wir mit unseren Service-Angeboten unseren Kunden für das uns entgegengebrachte Vertrauen, eine Immobilie über uns erworben zu haben, danken, und hoffen, dass unsere Kunden uns und unseren Service weiterempfehlen.
Wir würden uns über eine gute, langfristige Partnerschaft mit Ihnen freuen.
XVI. Kurzlexikon
Eigentümerversammlung
Einheitswert
Gemeinschaftseigentum
Grundbesitzabgaben
Grundsteuer
Gutacherausschuss
Miteigentumsanteile
Sondereigentum
Teilungserklärung
Eigentümerversammlung:
Eine Eigentümerversammlung wird normalerweise einmal jährlich von der Hausverwaltung einberufen. In dieser werden Beschlüsse über den ordnungsgemäßen Gebrauch des Gemeinschafts- und Sondereigentums sowie die ordnungsgemäße Verwaltung getroffen.
Einheitswert:
Der Einheitswert schafft einen einheitlichen Steuerwert zur Feststellung der Besteuerungsgrundlagen für die Vermögens-, Erbschafts-, Grund- und Gewerbekapitalsteuer nach einheitlichen Bewertungsgrundsätzen. Das Verfahren ist in der Abgabeverordnung geregelt. Der Einheitswert stellt lediglich eine abstrakte Bemessungsgröße dar und sagt wenig über den tatsächlichen Wert einer Immobilie aus.
Gemeinschaftseigentum:
Zum Gemeinschaftseigentum zählen das Grundstück, die erforderlichen Teile für Bestand und Sicherheit des Hauses (z.B. Dach, tragende Wände und Decken), die dem gemeinschaftlichen Gebrauch des Hauses dienende Einrichtungen (z.B. Treppenhaus und Trockenräume) sowie Fassade des Hauses. Für bestimmte Räume und Flächen können Sondernutzungsrechte ausgesprochen werden.
Grundbesitzabgaben:
Das zuständige Stadtsteueramt der Stadtverwaltung erhebt für jeden Grundbesitz jährliche Abgaben in Form von Steuern und Gebühren. Diese Abgaben sind unter anderem:
- Grundsteuer (siehe Grundsteuer)
- Gebühren für z.B. Abfallbeseitigung, Straßenreinigung, Entwässerung, Abwasserabgaben, Schlammabfuhr, Kleineinleiterabgabe, Sondernutzung
Je nach Mietvertraggestaltung sind die Kosten umlagefähig.
Die Veranlagung zur Grundbesitzabgabe wird Ihnen mit dem Bescheid über Grundbesitzabgaben mitgeteilt.
Grundsteuer:
Die Grundsteuer gehört neben der Gewerbesteuer zu den Realsteuern, die den Gemeinden zufließen. Steuergegenstand sind Grundstücke, derer Erhebung aufgrund des Grundsteuergesetzes vom 07.08.1973 (mit Änderung) erfolgt. Die Grundsteuer wird jährlich von der Gemeinde festgelegt. Bei der Erhebung der Grundsteuer ist der Einheitswert des betreffenden Grundstücks Ausgangspunkt der Berechnung von dem mit Hilfe einer Steuermesszahl der Grundsteuermessbetrag multipliziert die Gemeinde mit ihrem Hebesatz und ermittelt so die jährliche Grundsteuer.
Gutachterausschuss:
Die Notare übersenden dem Gutacherausschuss Ausfertigungen aller Grundstückskaufverträge, die gesammelt und dann ausgewertet werden (§ 195 Absatz 1 des Baugesetzbuches). Die Auswertungsergebnisse sind eine wesentliche Grundlage für die Erstellung von Verkehrswertgutachten, die für die verschiedensten Zwecke, wie An- und Verkäufe, Erbauseinandersetzung usw., beim Gutachterausschuss beantragt werden.
Aufgrund des gesammelten Materials werden Statistiken über den Grundstücksmarkt erstellt und erforderliche Daten für die Wertermittlung abgeleitet. Zur Durchführung er dem Gutachterausschuss gesetzlich obliegenden Kaufpreisauswertung erhalten Sie einen Fragebogen, den Sie nach § 197 (1) BauGB ausgefüllt zurücksenden müssen.
Miteigentumsanteile:
Die Miteigentumsanteile bestimmen, wie viel dem Eigentümer neben dem Sondereigentum anteilig am Gemeinschaftseigentum gehört. Die Anteile richten sich in der Regel nach dem Verhältnis der Größe der einzelnen Wohnung zur Gesamtgröße.
Sondereigentum:
Zum Sondereigentum gehören die abgeschlossene Wohnung und gegebenenfalls der keller- und / oder Bodenraum, sowie die Installationen, soweit sie verändert, eingefügt oder beseitigt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder ein anderes Sondereigentum beeinflusst wird.
Teilungserklärung:
In einer Teilungserklärung werden die Miteigentumsanteile festgelegt, das Sonder- und Gemeinschaftseigentum genau abgegrenzt und durch die Gemeinschaftsordnung weitere Regelungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander getroffen.
adicio Glossar
Einige Begriffe aus dem Bereich der Immobilien kurz zusammengefasst
Wir möchten Ihnen an dieser Stelle häufig verwendete Fachbegriffe und spezielle Formulierungen aus dem Bereich der Immobilienwirtschaft erläutern. Unser Glossar erhebt dabei keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird vom Bauamt ausgestellt. In ihr wird bescheinigt, dass alle zum wohnen nötigen Einrichtungen in der Wohnung liegen; ein WC auf halber Treppe, wie früher üblich, ist demzufolge nicht mehr zulässig. Die Bescheinigung ist Voraussetzung für die Teilungserklärung und damit auch für den Einräumungsvertrag.
Betriebskosten
Betriebskosten sind Ausgaben, die im Laufe des Jahres bei der Bewirtschaftung einer Immobilie anfallen. Diese können auf den Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden. Festgelegt sind diese in der Betriebskostenverordnung und den darin angegebenen Positionen. Heizung und Wasser gelten als verbrauchsabhängige Kosten und werden nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet. Verbrauchsunabhängige Kosten wie Hausmeister oder Versicherung werden nach m² oder Miteigentumsanteilen abgerechnet.
Grund- bzw. Kaltmiete und Betriebskosten sind im Mietvertrag getrennt aufgeführt. Die Betriebskostenabrechnung muss bis 1 Jahr nach Ablauf der letzten Abrechnungsperiode dem Mieter zugestellt werden.
Denkmalgeschützte Gebäude
Alte Gebäude unterliegen häufig dem Denkmalschutz. Modernisierungsmaßnahmen oder andere bauliche Veränderungen sind, wie der komplette Abriss dieser Baudenkmäler, dann genehmigungspflichtig. Das Äußere des Gebäudes darf bei etwaigen Baumaßnahmen im Wesentlichen nicht verändert werden, da das ursprüngliche Aussehen des Gebäudes erhalten bleiben soll. Eigentümer können zur Instandsetzung bzw. Instandhaltung verpflichtet werden und erhalten hierfür unter bestimmten Voraussetzungen öffentliche Mittel. Eigengelder, die für eine denkmalschutzgerechte Sanierung aufgewandt wurden, können nach einer Bescheinigung durch die Denkmalschutzbehörde steuerlich geltend gemacht werden.
Eigentümergemeinschaft
Die Eigentümergemeinschaft ist ein Verbund von Eigentümern mit jeweils Sondereigentum an Wohnungs- und/oder Gewerberäumen. Jeder in dieser Gemeinschaft besitzt Sondereigentum, die Eigentumswohnung, bzw. im Falle von Gewerbe Teileigentum.
Grundlage für die Eigentümergemeinschaft bildet das Wohnungseigentumsgesetz (siehe WEG-Gesetz). Die Gemeinschaft ist gesetzlich bestimmt und kann selbst nicht aufgelöst werden. Dies kann nur durch partiellen oder kompletten Abriss der Immobilie geschehen, sollte keine Vereinbarung zum Wiederaufbau festgeschrieben sein.
Eigentumswohnung
Eine Eigentumswohnung ist das Wohneigentum innerhalb eines Gebäudes. Sie gilt als eine spezielle Mischform des Eigentums, da der Käufer zum einen das Alleineigentum an der Wohnung (Sondereigentum) und zum anderen einen dazugehörigen Anteil (Miteigentumsanteil) am Gemeinschaftseigentum erwirbt. In Verbindung mit den Eigentumswohnungen können an bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums (Stellplätze, Terrassen, Rasenflächen usw.) Sondernutzungsrechte eingeräumt werden. Die Art und der Umfang der Nutzung werden durch die Gemeinschaft geregelt. So werden diese zum Beispiel nur vom Sondereigentümer genutzt, gehören aber nicht zum Sondereigentum. Die Wohnungseigentümer sind Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, welche spezielle Rechte und Pflichten mit sich bringt, diese sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Die Aufteilung in Wohnungseigentum kann vom Eigentümer einer Immobilie herbeigeführt werden. Hierfür muss beim Grundbuchamt ein entsprechender notarieller Antrag (Teilungserklärung) gestellt werden. Voraussetzung für die Teilungserklärung ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauamtes. Dies bedeutet, dass alle zum wohnen nötigen Einrichtungen in der Wohnung liegen; ein WC auf halber Treppe, wie früher üblich, ist demzufolge nicht zulässig.
Einräumungsvertrag
Durch den Einräumungsvertrag begründet sich das Sondereigentum. Voraussetzung ist neben einer Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauamtes, die Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile mehrerer Eigentümer. Damit ist ausgeschlossen, dass es sich um so genanntes gesamthänderisches Eigentum (z.B. von Erbengemeinschaften) handelt. Der Einräumungsvertrag ist zwingend notariell zu beurkunden.
Die Aufteilung in Miteigentumsanteile geschieht durch die Teilungserklärung, für die ebenfalls die Abgeschlossenheitsbescheinigung Voraussetzung ist. In dieser wird genau beschrieben, was zum Sondereigentum und zum Gemeinschaftseigentum gehört und wie hoch die Miteigentumsanteile am Objekt sind.
Energieausweis / Energiepass
Der Energieausweis stellt den Energieverbrauch bzw. die Energieeffizienz des jeweiligen Gebäudes dar. Es soll damit eine Basis für Vergleiche geschaffen und Anreiz zur Energieeinsparung geliefert werden. Darüber hinaus werden im Energieausweis Empfehlungen zur weiteren kostengünstigen Realisierung von Modernisierungen gegeben. Seit Januar 2008 ist dieses Dokument für alle Gebäude vorgeschrieben und muss bei Verkauf und Vermietung auf Verlangen vorgelegt werden. Für Gebäude, die vor 1965 erbaut wurden, begann die Ausweispflicht am 1. Juli 2009, für Gebäude nach diesem Baujahr war der 1. Juli 2008 Stichtag. Die Grundsätze und Grundlagen der Energieausweise regelt in Deutschland die Energieeinsparverordnung (EnEV).
Gebäudeversicherung
Die Gebäudeversicherung umfasst verschiedene Gefahren- und Schadensbereiche. Für Eigentümergemeinschaften ist die Versicherung gesetzlich vorgeschrieben. Sie wird im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt. Typische beinhaltete Risiken einer Gebäudeversicherung sind u.a. Brand, Blitzschlag, Leitungswasser, Sturm- und Hagelschäden.
Gemeinschaftseigentum
Zum Gemeinschaftseigentum zählen nach §1 Abs. 5 des WEG alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Hauses, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Hierzu zählen zum Bsp.: Dach, Treppenhaus, Fahrstuhl, Kellerflur, Beleuchtung, Außenwände und Außenanlagen.
Weiterhin zählen hierzu auch alle Anlagen die dem Betrieb und der Sicherheit des Gebäudes dienen, wie z.B. Heizung, Blitzschutz und Türsprechanlagen. Per Gesetz sind die Eigentümer der Wohnungen zur Instandhaltung dieser Einrichtungen verpflichtet. Jeder Eigentümer hat das Recht, das Gemeinschaftseigentum zu nutzen. Durch regelmäßige Rücklagen werden, innerhalb einer Eigentümergemeinschaft, Instandhaltungen und Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum finanziert. Diese Instandhaltungsrücklage gehört ebenso zum Gemeinschaftseigentum.
Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung
Eigentümer haften für Schäden, die Dritten durch das Gebäude entstehen (z.B. herunterfallende Dachziegel). Sie haben eine so genannte Verkehrssicherungspflicht. Daher ist diese Haftpflichtversicherung unerlässlich. Abgesichert werden Personenschäden, Vermögensschäden und Sachschäden Dritter. Diese Haftpflichtversicherung kann im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.
Hausgeld
Für die laufenden Kosten von Eigentumswohnungen, darunter fallen sowohl umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten, müssen die Wohnungseigentümer monatliche Vorauszahlungen leisten. Entstandene Kosten werden jährlich im Rahmen der Hausgeldabrechnung ermittelt und abgerechnet. Die Überwachung dieser Zahlung fällt in den Aufgabenbereich des Hausverwalters.
Im Rahmen der Hausgeldabrechnung werden am Ende des Abrechnungszeitraumes die Vorauszahlungen den Kosten gegenübergestellt und abgerechnet. Nicht umlagefähige Kosten fallen den Eigentümern zur Last, umlagefähige Kosten werden, sofern die Wohnung vermietet ist, über den Mieter, im Rahmen der Betriebskostenabrechnung abgerechnet.
Hausverwalter / Hausverwaltung
Der Hausverwalter bzw. die Hausverwaltung wird in der Regel vom Eigentümer einer Immobilie oder einer Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt. Aufgaben und Verantwortlichkeiten sind in dem Verwaltungsvertrag geregelt. Eine Reihe von Zuständigkeiten fallen in den Bereich eines Hausverwalters: u.a. WEG-Verwaltung, Mietbuchhaltung, Betriebskostenabrechnung, Abschluss von Mietverträgen, Kontoführung und vieles mehr.
Der Hausverwalter beauftrag häufig einen Hausmeisterservice, um Ordnung und Sauberkeit der Anlage zu gewährleisten und kleine Reparaturen und Pflegearbeiten durchführen zu lassen. Die Hausverwaltung beauftragt Handwerksfirmen für Renovierungs- und Sanierungsarbeiten, deren Ausführung diese auch überwacht.
Heizkostenabrechnung / Heizkostenverordnung
Mieter und Eigentümer von Wohnungen möchten einen Überblick über den Kostenaufwand der Heizungsanlage und des Warmwassers erhalten. Aus diesem Grund werden in der Heizkostenabrechnung die jeweiligen Heizkosten aufgeschlüsselt. Bei Mietern geschieht dies mit der Betriebskostenabrechnung. Nach der Heizkostenverordnung können 30 bis 70 Prozent der Kosten verbrauchsabhängig umgelegt werden, der Rest richtet sich nach dem vereinbarten allgemeinen Umlagemaßstab. Zu den reinen Heizkosten werden außerdem die Betriebskosten der Heizung (Wartung, Überwachung, Emissionsmessung, Stromkosten) gerechnet. Die Heizkostenabrechnung selbst wird häufig von einem Abrechnungsunternehmen erstellt und gilt nicht für Gasheizungen oder Öfen.
Immobilie
Eine Immobilie (lat.: immobilia = unbeweglich), häufig auch Liegenschaft genannt, bezeichnet genau genommen nur einen Grundstücksanteil, wird aber üblicherweise als Oberbegriff für einzelne Wohnungen oder für ein Gebäude mit wohnwirtschaftlicher sowie gewerblicher Nutzung verwendet. Unter anderem lassen sich bebaute und unbebaute Grundstücke, Gebäude, Einfamilienhäuser und Villen, aber auch ganze Gebäudekomplexe oder Fabrikgebäude unter dem Begriff Immobilie zusammenfassen.
Jahresabrechnung / WEG-Jahresabrechnung
Die Jahresabrechnung ist eine Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben innerhalb eines Wirtschaftsjahres und muss nach dem WEG jährlich erstellt werden. Folgendes ist nach den gesetzlichen Grundlagen Bestandteil der Jahresabrechnung: Abrechnungszeitraum, einzelne Kostenarten, auf das jeweilige Sondereigentum anteilige Kosten, der zugrunde gelegte Verteilungsschlüssel, geleistete Vorauszahlungen sowie Nachzahlungs- und Guthabenbeträge.
Darüber hinaus wird die Entwicklung der Instandhaltungsrücklagen dargestellt.
Die Abrechnung des Sondereigentums (Mieteigentum) erfolgt unabhängig von der WEGJahresabrechnung.
Mehrheitsbeschluss
Durch einen Mehrheitsbeschluss können Eigentümer in einer beschlussfähigen Eigentümerversammlung die ordnungsgemäße Verwaltung ihrer Immobilie regeln, sofern nicht abweichende Vereinbarungen bestehen. Unter anderem sind bei bestimmten Belangen „qualifizierte Mehrheiten“ erforderlich, wie eine Zweidrittelmehrheit oder eine Dreiviertelmehrheit.
Mit der erweiterten Beschlusskompetenz des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) können Eigentümer unter anderem Modernisierungsmaßnahmen jetzt mehrheitlich entscheiden. Vorher war hier sog. „Allstimmigkeit“ (Einstimmigkeit) erforderlich.
Mieterfragebogen / Selbstauskunft
Mit Hilfe eines Fragebogens erfragen Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages einige Informationen von potentiellen Mietern und möchten, dass diese Auskunft über sich selbst geben.
In dieser Selbstauskunft stehen vor allem die finanzielle Situation und das familiäre Verhältnis im Blickpunkt des Interesses. Vermieter wollen damit sichergehen, dass die Miete gezahlt werden kann und der Mieter zur Nachbarschaft passt. Zur weiteren Sicherheit wird Auskunft bei der Schufa oder Creditreform eingeholt. Nach Erhalt der Auskunft, fragen Hausverwaltungen – wenn gewünscht – den Eigentümer nach dessen Zustimmung.
Mietermarkt / Vermietermarkt
Unter Mietermarkt versteht man im volkswirtschaftlichen Sinne einen Käufermarkt. Das Angebot an Wohnungen übersteigt die Nachfrage. Das Gegenteil dazu ist der Vermietermarkt, der klassisch einem Verkäufermarkt entspricht.
Mietgarantie
Die Mietgarantie ist eine zuvor bestimmte garantierte Mieteinnahme, die dem Garantienehmer (Käufer, Eigentümer) durch den Mietgaranten über einen bestimmten Zeitraum zugesichert wird.
Käufern von Immobilien wird eine Mietgarantie häufig zugesichert, wenn das Objekt als Kapitalanlage dienen soll. Mit dieser Garantie wird im Bedarfsfall durch einen festen monatlichen Betrag über einen bestimmten Zeitraum die Sicherheit der Mietzahlung gewährleistet.
Mietpool
Das Modell des Mietpools soll das Risiko eines Mietausfalls bei Eigentumswohnungen verringern. Bei Leerstand der Wohnung müsste der Käufer die vollen Kosten der Wohnung (Finanzierung, Kosten der Gemeinschaft) aus seinem eigenen Einkommen aufbringen. Um dies abzumildern, werden zunächst die Einnahmen der gesamten Gesellschaft verbucht und nach dem Anteil der jeweiligen Wohn- und Nutzfläche an die Gesellschafter ausgezahlt. So verteilen sich Minder- und Mehreinnahmen aus einer Eigentumswohnung anteilsmäßig auf alle Eigentümer. Das Risiko wird damit zu gleichen Teilen auf alle in diesem Mietpool verteilt und vorübergehende Mietausfälle ausgeglichen. Als Geschäftsmodell des Mietpools wird die GbR genutzt, der Vorsitzende ist in der Regel der Verwalter.
Wie bei Eigentümergemeinschaften, können hier jährlich Gesellschafterversammlungen einberufen werden. In ihnen wird Auskunft über Vorkommnisse im Mietpool gegeben und die Jahresabrechnung vorgestellt sowie genehmigt.
Mietspiegel
Der Mietspiegel gibt die Höhe der Mieten innerhalb einer Stadt an und dient gleichzeitig als Überblick zu ortsüblichen Vergleichsmieten. Erstellt wird er von der jeweiligen Stadtverwaltung, die in Zusammenarbeit mit Immobilienmaklern sowie Mieter- und Verwaltungsverbänden nach Lage, Baujahr, Ausstattung und Größe den aktuellen Mietspiegel errechnen. Es gibt einfache und qualifizierte Mietspiegel (§§558c, 558d BGB).
Sondereigentum
Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß Einräumungsvertrag bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers, über das nach dessen Pflichten zulässige Maß, hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
WEG-Gesetz
Wohnungseigentumsgesetz oder auch Wohneigentumsgesetz ist im allgemeinen Sprachgebrauch der Kurztitel für das „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“ – WoEigG oder WEG. Das Wohnungseigentumsgesetz trat am 20. März 1951 in Kraft und regelt die Teilung eines Grundstückes an verschiedene Eigentümer. Es wurde im Jahre 2007 umfassend novelliert.
In den einzelnen Paragraphen des Gesetzes finden sich Regelungen zur Begründung von Wohnungseigentum, dessen Verwaltung und Rechtsverhältnisse der einzelnen Eigentümer untereinander. Weitere Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer ergeben sich aus zusätzlichen Vereinbarungen, wie der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung.
Haftungsausschluss:
Die hier zusammengetragenen Informationen sind nach besten Wissen und Gewissen recherchiert worden. Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit übernehmen wir allerdings nicht. Eine Weitergabe, Vervielfältigung und Veröffentlichung ist nicht gestattet.
