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Glossar - adicio GmbH

adicio Glossar

Einige Begriffe aus dem Bereich der Immobilien kurz zusammengefasst

Wir möchten Ihnen an dieser Stelle häufig verwendete Fachbegriffe und spezielle Formulierungen aus dem Bereich der Immobilienwirtschaft erläutern. Unser Glossar erhebt dabei keinen Anspruch auf Vollständigkeit.


Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird vom Bauamt ausgestellt. In ihr wird bescheinigt, dass alle zum wohnen nötigen Einrichtungen in der Wohnung liegen; ein WC auf halber Treppe, wie früher üblich, ist demzufolge nicht mehr zulässig. Die Bescheinigung ist Voraussetzung für die Teilungserklärung und damit auch für den Einräumungsvertrag.


Betriebskosten

Betriebskosten sind Ausgaben, die im Laufe des Jahres bei der Bewirtschaftung einer Immobilie anfallen. Diese können auf den Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden. Festgelegt sind diese in der Betriebskostenverordnung und den darin angegebenen Positionen. Heizung und Wasser gelten als verbrauchsabhängige Kosten und werden nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet. Verbrauchsunabhängige Kosten wie Hausmeister oder Versicherung werden nach m² oder Miteigentumsanteilen abgerechnet.
Grund- bzw. Kaltmiete und Betriebskosten sind im Mietvertrag getrennt aufgeführt. Die Betriebskostenabrechnung muss bis 1 Jahr nach Ablauf der letzten Abrechnungsperiode dem Mieter zugestellt werden.


Denkmalgeschützte Gebäude

Alte Gebäude unterliegen häufig dem Denkmalschutz. Modernisierungsmaßnahmen oder andere bauliche Veränderungen sind, wie der komplette Abriss dieser Baudenkmäler, dann genehmigungspflichtig. Das Äußere des Gebäudes darf bei etwaigen Baumaßnahmen im Wesentlichen nicht verändert werden, da das ursprüngliche Aussehen des Gebäudes erhalten bleiben soll. Eigentümer können zur Instandsetzung bzw. Instandhaltung verpflichtet werden und erhalten hierfür unter bestimmten Voraussetzungen öffentliche Mittel. Eigengelder, die für eine denkmalschutzgerechte Sanierung aufgewandt wurden, können nach einer Bescheinigung durch die Denkmalschutzbehörde steuerlich geltend gemacht werden.


Eigentümergemeinschaft

Die Eigentümergemeinschaft ist ein Verbund von Eigentümern mit jeweils Sondereigentum an Wohnungs- und/oder Gewerberäumen. Jeder in dieser Gemeinschaft besitzt Sondereigentum, die Eigentumswohnung, bzw. im Falle von Gewerbe Teileigentum.

Grundlage für die Eigentümergemeinschaft bildet das Wohnungseigentumsgesetz (siehe WEG-Gesetz). Die Gemeinschaft ist gesetzlich bestimmt und kann selbst nicht aufgelöst werden. Dies kann nur durch partiellen oder kompletten Abriss der Immobilie geschehen, sollte keine Vereinbarung zum Wiederaufbau festgeschrieben sein.


Eigentumswohnung

Eine Eigentumswohnung ist das Wohneigentum innerhalb eines Gebäudes. Sie gilt als eine spezielle Mischform des Eigentums, da der Käufer zum einen das Alleineigentum an der Wohnung (Sondereigentum) und zum anderen einen dazugehörigen Anteil (Miteigentumsanteil) am Gemeinschaftseigentum erwirbt. In Verbindung mit den Eigentumswohnungen können an bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums (Stellplätze, Terrassen, Rasenflächen usw.) Sondernutzungsrechte eingeräumt werden. Die Art und der Umfang der Nutzung werden durch die Gemeinschaft geregelt. So werden diese zum Beispiel nur vom Sondereigentümer genutzt, gehören aber nicht zum Sondereigentum. Die Wohnungseigentümer sind Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, welche spezielle Rechte und Pflichten mit sich bringt, diese sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Die Aufteilung in Wohnungseigentum kann vom Eigentümer einer Immobilie herbeigeführt werden. Hierfür muss beim Grundbuchamt ein entsprechender notarieller Antrag (Teilungserklärung) gestellt werden. Voraussetzung für die Teilungserklärung ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauamtes. Dies bedeutet, dass alle zum wohnen nötigen Einrichtungen in der Wohnung liegen; ein WC auf halber Treppe, wie früher üblich, ist demzufolge nicht zulässig.


Einräumungsvertrag

Durch den Einräumungsvertrag begründet sich das Sondereigentum. Voraussetzung ist neben einer Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauamtes, die Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile mehrerer Eigentümer. Damit ist ausgeschlossen, dass es sich um so genanntes gesamthänderisches Eigentum (z.B. von Erbengemeinschaften) handelt. Der Einräumungsvertrag ist zwingend notariell zu beurkunden.

Die Aufteilung in Miteigentumsanteile geschieht durch die Teilungserklärung, für die ebenfalls die Abgeschlossenheitsbescheinigung Voraussetzung ist. In dieser wird genau beschrieben, was zum Sondereigentum und zum Gemeinschaftseigentum gehört und wie hoch die Miteigentumsanteile am Objekt sind.


Energieausweis / Energiepass

Der Energieausweis stellt den Energieverbrauch bzw. die Energieeffizienz des jeweiligen Gebäudes dar. Es soll damit eine Basis für Vergleiche geschaffen und Anreiz zur Energieeinsparung geliefert werden. Darüber hinaus werden im Energieausweis Empfehlungen zur weiteren kostengünstigen Realisierung von Modernisierungen gegeben. Seit Januar 2008 ist dieses Dokument für alle Gebäude vorgeschrieben und muss bei Verkauf und Vermietung auf Verlangen vorgelegt werden. Für Gebäude, die vor 1965 erbaut wurden, begann die Ausweispflicht am 1. Juli 2009, für Gebäude nach diesem Baujahr war der 1. Juli 2008 Stichtag. Die Grundsätze und Grundlagen der Energieausweise regelt in Deutschland die Energieeinsparverordnung (EnEV).


Gebäudeversicherung

Die Gebäudeversicherung umfasst verschiedene Gefahren- und Schadensbereiche. Für Eigentümergemeinschaften ist die Versicherung gesetzlich vorgeschrieben. Sie wird im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt. Typische beinhaltete Risiken einer Gebäudeversicherung sind u.a. Brand, Blitzschlag, Leitungswasser, Sturm- und Hagelschäden.


Gemeinschaftseigentum

Zum Gemeinschaftseigentum zählen nach §1 Abs. 5 des WEG alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Hauses, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Hierzu zählen zum Bsp.: Dach, Treppenhaus, Fahrstuhl, Kellerflur, Beleuchtung, Außenwände und Außenanlagen.

Weiterhin zählen hierzu auch alle Anlagen die dem Betrieb und der Sicherheit des Gebäudes dienen, wie z.B. Heizung, Blitzschutz und Türsprechanlagen. Per Gesetz sind die Eigentümer der Wohnungen zur Instandhaltung dieser Einrichtungen verpflichtet. Jeder Eigentümer hat das Recht, das Gemeinschaftseigentum zu nutzen. Durch regelmäßige Rücklagen werden, innerhalb einer Eigentümergemeinschaft, Instandhaltungen und Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum finanziert. Diese Instandhaltungsrücklage gehört ebenso zum Gemeinschaftseigentum.


Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung

Eigentümer haften für Schäden, die Dritten durch das Gebäude entstehen (z.B. herunterfallende Dachziegel). Sie haben eine so genannte Verkehrssicherungspflicht. Daher ist diese Haftpflichtversicherung unerlässlich. Abgesichert werden Personenschäden, Vermögensschäden und Sachschäden Dritter. Diese Haftpflichtversicherung kann im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.


Hausgeld

Für die laufenden Kosten von Eigentumswohnungen, darunter fallen sowohl umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten, müssen die Wohnungseigentümer monatliche Vorauszahlungen leisten. Entstandene Kosten werden jährlich im Rahmen der Hausgeldabrechnung ermittelt und abgerechnet. Die Überwachung dieser Zahlung fällt in den Aufgabenbereich des Hausverwalters.

Im Rahmen der Hausgeldabrechnung werden am Ende des Abrechnungszeitraumes die Vorauszahlungen den Kosten gegenübergestellt und abgerechnet. Nicht umlagefähige Kosten fallen den Eigentümern zur Last, umlagefähige Kosten werden, sofern die Wohnung vermietet ist, über den Mieter, im Rahmen der Betriebskostenabrechnung abgerechnet.


Hausverwalter / Hausverwaltung

Der Hausverwalter bzw. die Hausverwaltung wird in der Regel vom Eigentümer einer Immobilie oder einer Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt. Aufgaben und Verantwortlichkeiten sind in dem Verwaltungsvertrag geregelt. Eine Reihe von Zuständigkeiten fallen in den Bereich eines Hausverwalters: u.a. WEG-Verwaltung, Mietbuchhaltung, Betriebskostenabrechnung, Abschluss von Mietverträgen, Kontoführung und vieles mehr.

Der Hausverwalter beauftrag häufig einen Hausmeisterservice, um Ordnung und Sauberkeit der Anlage zu gewährleisten und kleine Reparaturen und Pflegearbeiten durchführen zu lassen. Die Hausverwaltung beauftragt Handwerksfirmen für Renovierungs- und Sanierungsarbeiten, deren Ausführung diese auch überwacht.


Heizkostenabrechnung / Heizkostenverordnung

Mieter und Eigentümer von Wohnungen möchten einen Überblick über den Kostenaufwand der Heizungsanlage und des Warmwassers erhalten. Aus diesem Grund werden in der Heizkostenabrechnung die jeweiligen Heizkosten aufgeschlüsselt. Bei Mietern geschieht dies mit der Betriebskostenabrechnung. Nach der Heizkostenverordnung können 30 bis 70 Prozent der Kosten verbrauchsabhängig umgelegt werden, der Rest richtet sich nach dem vereinbarten allgemeinen Umlagemaßstab. Zu den reinen Heizkosten werden außerdem die Betriebskosten der Heizung (Wartung, Überwachung, Emissionsmessung, Stromkosten) gerechnet. Die Heizkostenabrechnung selbst wird häufig von einem Abrechnungsunternehmen erstellt und gilt nicht für Gasheizungen oder Öfen.


Immobilie

Eine Immobilie (lat.: immobilia = unbeweglich), häufig auch Liegenschaft genannt, bezeichnet genau genommen nur einen Grundstücksanteil, wird aber üblicherweise als Oberbegriff für einzelne Wohnungen oder für ein Gebäude mit wohnwirtschaftlicher sowie gewerblicher Nutzung verwendet. Unter anderem lassen sich bebaute und unbebaute Grundstücke, Gebäude, Einfamilienhäuser und Villen, aber auch ganze Gebäudekomplexe oder Fabrikgebäude unter dem Begriff Immobilie zusammenfassen.


Jahresabrechnung / WEG-Jahresabrechnung

Die Jahresabrechnung ist eine Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben innerhalb eines Wirtschaftsjahres und muss nach dem WEG jährlich erstellt werden. Folgendes ist nach den gesetzlichen Grundlagen Bestandteil der Jahresabrechnung: Abrechnungszeitraum, einzelne Kostenarten, auf das jeweilige Sondereigentum anteilige Kosten, der zugrunde gelegte Verteilungsschlüssel, geleistete Vorauszahlungen sowie Nachzahlungs- und Guthabenbeträge.

Darüber hinaus wird die Entwicklung der Instandhaltungsrücklagen dargestellt.

Die Abrechnung des Sondereigentums (Mieteigentum) erfolgt unabhängig von der WEGJahresabrechnung.


Mehrheitsbeschluss

Durch einen Mehrheitsbeschluss können Eigentümer in einer beschlussfähigen Eigentümerversammlung die ordnungsgemäße Verwaltung ihrer Immobilie regeln, sofern nicht abweichende Vereinbarungen bestehen. Unter anderem sind bei bestimmten Belangen "qualifizierte Mehrheiten" erforderlich, wie eine Zweidrittelmehrheit oder eine Dreiviertelmehrheit.

Mit der erweiterten Beschlusskompetenz des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) können Eigentümer unter anderem Modernisierungsmaßnahmen jetzt mehrheitlich entscheiden. Vorher war hier sog. "Allstimmigkeit" (Einstimmigkeit) erforderlich.


Mieterfragebogen / Selbstauskunft

Mit Hilfe eines Fragebogens erfragen Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages einige Informationen von potentiellen Mietern und möchten, dass diese Auskunft über sich selbst geben.

In dieser Selbstauskunft stehen vor allem die finanzielle Situation und das familiäre Verhältnis im Blickpunkt des Interesses. Vermieter wollen damit sichergehen, dass die Miete gezahlt werden kann und der Mieter zur Nachbarschaft passt. Zur weiteren Sicherheit wird Auskunft bei der Schufa oder Creditreform eingeholt. Nach Erhalt der Auskunft, fragen Hausverwaltungen – wenn gewünscht – den Eigentümer nach dessen Zustimmung.


Mietermarkt / Vermietermarkt

Unter Mietermarkt versteht man im volkswirtschaftlichen Sinne einen Käufermarkt. Das Angebot an Wohnungen übersteigt die Nachfrage. Das Gegenteil dazu ist der Vermietermarkt, der klassisch einem Verkäufermarkt entspricht.


Mietgarantie

Die Mietgarantie ist eine zuvor bestimmte garantierte Mieteinnahme, die dem Garantienehmer (Käufer, Eigentümer) durch den Mietgaranten über einen bestimmten Zeitraum zugesichert wird.

Käufern von Immobilien wird eine Mietgarantie häufig zugesichert, wenn das Objekt als Kapitalanlage dienen soll. Mit dieser Garantie wird im Bedarfsfall durch einen festen monatlichen Betrag über einen bestimmten Zeitraum die Sicherheit der Mietzahlung gewährleistet.


Mietpool

Das Modell des Mietpools soll das Risiko eines Mietausfalls bei Eigentumswohnungen verringern. Bei Leerstand der Wohnung müsste der Käufer die vollen Kosten der Wohnung (Finanzierung, Kosten der Gemeinschaft) aus seinem eigenen Einkommen aufbringen. Um dies abzumildern, werden zunächst die Einnahmen der gesamten Gesellschaft verbucht und nach dem Anteil der jeweiligen Wohn- und Nutzfläche an die Gesellschafter ausgezahlt. So verteilen sich Minder- und Mehreinnahmen aus einer Eigentumswohnung anteilsmäßig auf alle Eigentümer. Das Risiko wird damit zu gleichen Teilen auf alle in diesem Mietpool verteilt und vorübergehende Mietausfälle ausgeglichen. Als Geschäftsmodell des Mietpools wird die GbR genutzt, der Vorsitzende ist in der Regel der Verwalter.

Wie bei Eigentümergemeinschaften, können hier jährlich Gesellschafterversammlungen einberufen werden. In ihnen wird Auskunft über Vorkommnisse im Mietpool gegeben und die Jahresabrechnung vorgestellt sowie genehmigt.


Mietspiegel

Der Mietspiegel gibt die Höhe der Mieten innerhalb einer Stadt an und dient gleichzeitig als Überblick zu ortsüblichen Vergleichsmieten. Erstellt wird er von der jeweiligen Stadtverwaltung, die in Zusammenarbeit mit Immobilienmaklern sowie Mieter- und Verwaltungsverbänden nach Lage, Baujahr, Ausstattung und Größe den aktuellen Mietspiegel errechnen. Es gibt einfache und qualifizierte Mietspiegel (§§558c, 558d BGB).


Sondereigentum

Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß Einräumungsvertrag bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers, über das nach dessen Pflichten zulässige Maß, hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.


WEG-Gesetz

Wohnungseigentumsgesetz oder auch Wohneigentumsgesetz ist im allgemeinen Sprachgebrauch der Kurztitel für das "Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht" – WoEigG oder WEG. Das Wohnungseigentumsgesetz trat am 20. März 1951 in Kraft und regelt die Teilung eines Grundstückes an verschiedene Eigentümer. Es wurde im Jahre 2007 umfassend novelliert.

In den einzelnen Paragraphen des Gesetzes finden sich Regelungen zur Begründung von Wohnungseigentum, dessen Verwaltung und Rechtsverhältnisse der einzelnen Eigentümer untereinander. Weitere Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer ergeben sich aus zusätzlichen Vereinbarungen, wie der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung.

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